今回は以前に不動産投資目的でパタヤで購入したコンドミニアム(日本でいうとこのマンション)ワンルームを購入した話をしようと思います。

この不動産投資、結果から言うと100万円近くの損切りをして売却しました。
かなり大きい金額の損切りを初経験したので、損したのが恥ずかしくて正直、この記事を書こうか迷いましたが今後タイを含む海外で不動産投資をされようと考えている方の参考になれば良いなと思い記事を書きました。

そもそもタイで不動産投資をしようと思った経緯

たまたまタイのパタヤに旅行へ行った際に知り合った日本人(ここではK氏とする)に「Airbnbで回せば実質利回り6%で回せる良い物件があるよ」と紹介されたのがきっかけでした。実際にその物件を見てみるとプール、ジム付きのタワマンのワンルーム(37F)!日本で買えば3000万あっても買えない位の物件だよと勧められ総額290万バーツ(約930万円)で購入しました。

↑こちらが実際に購入した物件です。初見でときめいてしまいましたw

最初は利益があった

K氏の会社が掃除、鍵の受け渡し等を代行して管理しながらAirbnbで運用するという方法で、最初はたしかに客もついてそれなりに収益がありました。

2.56万バーツ(約8.2万円)×12ヶ月÷290万バーツ(約930万円)=10.5%(表面利回り)

2.56万バーツ(約8.2万円)-7680バーツ(約2.5万円、K氏への管理手数料の30%)-1000バーツ(約3200円、月々の管理費)×12ヶ月÷290万バーツ(約930万円)=6.6%(実質利回り)

運用を始めて半年で警察からガサ入れが

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タイでは法律で突然規制を入れたり、税制を変えたりすることが当たり前に起こります。 Airbnbで運用を始めて、半年のことです。急に法律が変わり民泊に対しての規制が厳しくなりました。 その影響を受けたのがK氏の会社です。こっそり運営をすれば問題なかったのかもしれませんが、K氏の会社では20戸近い物件を運用していたために目立ってしまい警察のガサ入れがK氏の会社に入りました。結果、罪に問われることはなくなったのですが警告を受けることに。 これによりAirbnbでは運用ができなくなってしまい、月々に入っていた収益もゼロになってしまいました。

収益がゼロなので、年間に管理費だけかかる別荘利用の物件になった

そんなに、頻繁にタイへ行くわけでもないので売却を決意

早めに売りたかったので割安で販売

損切りした

というのが不動産失敗の流れです。

投資に失敗した原因

振り返って自分が今回タイでの不動産投資に失敗した原因は主に3つあると思っています。

  1. 不動産投資なんか無知なのにいきなり海外不動産投資した
  2. 素人が初見で良いと思ったものに飛びついてしまった
  3. 知り合いを信じて多くのことを任せてしまった

1不動産投資なんか無知なのにいきなり海外不動産投資した

以前から不動産投資には興味があったものの、無知でろくに本などで勉強したことはありませんでした。 しかし、K氏からタイ不動産の魅力を聞いていくうちに良いなって思ってきちゃいました←アホ

具体的には

  • タイでは固定資産税がなく、登記費用も日本より割安(購入側は1%)
  • ランニングコストはコンドミニアムの管理会社に払う年間1.2万円のみ
  • 日本と違い、これから経済発展が見込めるタイではインカムゲイン(家賃収入)だけでなくキャピタルゲイン(不動産売却時に利益が出ること)も見込める

税金もかからなくてマイナスがないなら、プラスしかない!←アホ
部屋や夜景綺麗だし、デメリットもないらしいからやらないと損でしょ!←アホ

ろくに不動産の勉強もせずに、日本の不動産投資もしたことない自分がいきなり海外不動産投資して上手くいくはずがありません。甘い話に釣られて買ってしまった形になりました。 たしかに税金もかからなくてマイナスがないなら、プラスしかありませんがタイの法律が変わってしまうリスクは考えてませんでした。

2素人が初見で良いと思ったものに飛びついてしまった

秒速で億稼ぐ与沢さんもツイッターでつぶやかれてましたが、素人が美味しいと思って飛びつく投資案件は失敗する元です。
なぜなら、

素人が美味しいと思う=誰もが美味しいと思う

そんな投資案件が上手くいくのなら、みんな投資に成功できてますよね。

みんなが美味しいと知ってたら投資の優位性なんてない」by与沢氏

3知り合いを信じて多くのことを任せてしまった

最初、テレビやベッドなどの家財道具をK氏の会社に全て委託して揃えてもらったのですが、総額で約75万でした。しかし翌々、テレビやベッドの値段を計算してみると75万円もいってませんでした。つまり、いくらか搾取されていた形になっていました。

それに、今回投資を撤退せざるを得なかったのは民泊が法律違反で警察に入られたのが理由だったと先述しましたが、事前に民泊の許可は取っているのかK氏に確認済みでした。つまり、民泊の許可をとっていないにも関わらず、とっていると嘘をつかれていました。

すぐ人のことを信じてしまう自分は、相手の言われるままに話にのって金を搾取されてしまう結果になってしまいました。

自分の場合は運良く立地が良い物件だったので、すぐに売れた

私が購入したコンドミニアムは、パタヤに詳しい方ならご存知ですが立地的には歓楽街ウォーキングストリートビーチリゾートのラン島への起点となるバタハリベイという港も近いとこにあるので立地は良いです。
立地が良かったのと、ちゃんとしたディベロッパー(R社)経由で販売したため、売り出してから1ヶ月という早さで売れました(損してますが)

物件の立地次第では売ろうにも売れず、値引きを繰り返さないといけないという話もあるようなので、それは免れました(損してますが)

結果的に100万近く損はしたけど、タイに寄付したと思ってる

自分、タイのこと大好きなんですよね!タイ人の人柄や食べ物、気候、風土など日本にない良さがあるなって思ってます。
そんな大好きなタイだから、今回損したお金は大好きタイに落としたお金で寄付したと考えるようにしています。
自分と同じようにタイに株や不動産投資しようとしてる人って自分と同じような気持ちでチャレンジしてるのかなって思います。

これから海外で投資する方に気をつけてほしいこと

私の場合はタイの法律によって撤退せざる負えなくなりましたが、海外で投資をするにあたって考えないといけないリスクは多くあります。

例えば投資詐欺

脅かす訳ではありませんが、海外の不動産投資話は詐欺だらけです。
これは実際に海外で不動産業の仕事をしている友人から聞いた話なので間違いありませんが、例えばタイを含む海外では日本人が日本人を騙す不動産詐欺の話はよくあります。
あまり詳しく書くと自分が消されそうなので書けませんがGoogleで「ある国+不動産投資」で検索した1ページ目にある不動産業者は全て詐欺業者です。
「不動産業者が建てる予定のプレセール(建つ前に安く買うこと)物件の購入代金だけ支払って実際には建たなくて金が返らない」「購入しないか勧められ、渋っていたらヤ○ザが登場して強引に購入させられた」こんな話がよくあるそうです。

※もちろん全ての業者がそうではないです。まともにちゃんと、お仕事をされているところもあります。

www.thaizaijyuu-law.com

不動産だけでなく、株や仮想通貨関連で日本人が日本人を騙す詐欺もタイを含む海外では横行しています。

まとめ

このように私が不動産投資の素人だったというのが今回の失敗の原因ですが、そもそもタイを含む新興国の不動産投資は色々なリスクがあるために難しいです。私のように購入してから「こんなハズではなかった!」とならないためにも投資をされる方は信用のできる色んな方に話を聞いて慎重に、慎重を重ねて投資するようにしてください。

 

こちらの会社様で海外不動産についての無料相談ができます。
私も無料相談をして今回の投資で何がいけなかったのかをプロの視点で相談に乗って頂けました。失敗しないために、できる努力はしていきましょう!

最後に

今回紹介したようなAirbnbで回して投資するという話って観光業が盛んなタイではあるあるな話なようです。100%美味い話なんて存在しないので、口車に乗せられて私の失敗の二の舞にはならないように気をつけてください。

勝つまでやる!!!

こちらの動画内でYoutuberのヒカルさんが言ってましたが

「一回やってあかんかったからやめる。それやったら初めからやめとけばよかったやんって話やん」

確かにそうだなと。
今回の不動産投資には失敗しました。
でもちゃんと勉強し直ししてから、リベンジして必ず成功できるようにしようと思います!!

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