年収300万円から住宅ローンを受けて不動産投資を成功させる4つのポイント

これから不動産投資をはじめようとする方は、始めての事ですので不安を持ちながら取り組んでいくと思います。

その中で、資金面において「自分の年収でも不動産投資をスタートさせることが出来るのか?」、「不動産投資に十分な資金を住宅ローンで借りることが出来ないのでは?」といった不安を持たれる方が多いです。
その疑問に対する答えは「年収300万円であっても不動産投資を成功させる事は可能です。ただし、成功するためのポイントをおさえて工夫する必要があります。」と言えます。今回は、無事に住宅ローンを受けて不動産投資を成功させるための具体的なお話をしていきます。

ヒラコー
心配しなくても大丈夫です。年収300万円の方でも不動産投資で利益を出している方は沢山います。

年収300万円から不動産投資を成功させる4つのポイント

不動産投資で住宅ローンを受ける場合、一般的には高所得者の方が低所得者よりも借入金額、金利や返済期間など優遇される傾向が強いです。しかし、年収が300万円であったとしても計画的な戦略を持って挑めば十分に不動産投資は成功できます。そのためには、次の4つのポイントを知っておく必要があります。

1住宅ローン可能額は自分の経済状況による

安定して収入を得ている年収300万円のサラリーマンの場合、年齢、職業、勤続年数、家族構成、カーローン等の有無により借入額は変化しますが、目安としては年収の7倍〜8倍の物件を狙うことができます。
ですので、2,100万円〜2,400万円の投資物件を探すことになるでしょう。予算内で買える物件としては、ワンルームマンション中古の分譲マンション地方にある築年数が20年以上の1戸建があります。

2住宅ローンを受けられるかは金融機関によって違う

どこの金融機関に相談するか言うと、良く利用していたり給与振り込みのある地方銀行系か信用金庫系がオススメです。

なぜなら、メガバンクや都銀は住宅ローン対象者に求める職種、年収など(いわゆる属性)が厳しいですので、これから不動産投資をする方とマッチしにくい金融機関と言えます。その点、地方銀行系や信用金庫系はこれから不動産投資をする方を住宅ローン対象者として想定していますので、審査をしてもらいやすいです。

  • 勤続年数
  • 借入金額
  • 職種

具体的にはこのような情報が住宅ローン審査では見られます。(各金融機関のHPより住宅ローンの条件は確認できます)

ただし、ネット情報だけを鵜呑みにしてはいけません!金融機関の担当者によっては、ネットの条件に合わなくても住宅ローンを組んでくれる場合もあります。

ヒラコー
中にはこんな条件で通った!という話もあるくらいです。審査だけならお金はかかりません。諦めずに電話で問い合わせしてみるのが良いでしょう。

住宅ローンを組むときに次の点は注意したいです。

初めて不動産投資物件を買う方は気持ちが舞い上がっている場合が多く、住宅ローンをしてもらえるとなるとすぐに契約をしようとします。そのようなことでは後で後悔しかねません。

では、どうすべきかというと住宅ローンを前向きに検討してくれそうな金融機関をいくつか見て金利や返済年数、住宅ローン手数料などをよく確認するようにして下さい。その中で、自分にとって一番条件が良いところから住宅ローンをしてもらう方向で考えましょう。次に、ローン判断を有利に進めるための方法についてお伝えします。

3住宅ローンを有利に進めるには不動産業者を利用すると楽

当然の事ですが、金融機関と担当者はこれから不動産投資を行うあなたの実力に関しては未知数です。そこで、審査をする際に年収などの属性から返済能力を調査、不動産の担保力を調べてもしもの際に売却するといくら位で買い手が付きそうか査定します。そのように聞くと、これから不動産投資をする方はいい気持ちはしませんが、これが現実です。

この段階になって年収300万円という部分が弱みになる方がいます。毎月、使う金額がいくらかという収支のバランス貯金金額などによりお金の使い方がしっかり出来ていると判断されると前向きに話が進みやすくなります。

いくつか金融機関を訪問して回るというのも一つの方法ですが、すでに金融機関とつながりのある不動産業者さんを利用したほうが効率的に物件を買えます。一棟モノならアイケンジャパン、区分マンションならプロパティエージェントやRenosy(リノシー)が投資家向け資料を無料配布しています。

このような業者も利用するのも手でしょう。

事業計画書を用意する事で住宅ローンが有利に

金融機関としては、不動産投資という商売を成功させるか予想がつきにくいです。そこで、入居率や年間賃料の予想、年間経費の内訳と予想利回り、さらには将来的に起こりえる修繕費やリフォーム代の見積もりを元にした提示、最後にこれから発展するエリアであるといった内容を根拠を示して話すことが重要です。
そうすると、担当者はあなたの考えている不動産投資が数字により明確に理解できます。その結果、黒字になるという判断ができれば前向きに話を進めてくれやすいです。
事業計画書は、先述した不動産業者と相談して作れば自分の頭を悩ませません。

4貯金しながら将来に向けて不動産投資を勉強するのも一つ

何も今すぐに、不動産投資をしなければいけないということもありません。

しっかりと給与から毎月貯金や定期積み立てなど毎月余裕資金を残す生活をして1年後に不動産にチャレンジするというのも一つの手です!!

また、住宅ローンを組むときに見られるのが収支のバランスです。物件を決めて、金融機関に相談にいくと必ず収支のバランスをチェックされます。その時、サラリーマンであれば給与に対して支出の割合が大きくなく、支払いの滞納がなければ堅実な生活をしている印象を与えます。さらに、カーローンや教育ローンが家計を圧迫していなければなおさら良いです。

まとめ

年収300万円で住宅ローンで不動産投資を成功させるためには、「物件選び」、「金融機関を選び上手く説得する」という2つの作業が必要不可欠です。
特に、金融機関に対しての作業は事前の準備が必要であり時間を要すると言えます。
すぐに住宅ローンに向けての収支バランスや貯金をスタートさせて下さい。また、そのような種類の物件にするかも不動産業者と相談すると良いでしょう。そうすると、あとは物件を手に入れるタイミングまで探しながら待つのみです。

将来、土地の価値が値上がりしそうな物件を選ぶコツ

当たり前ですが不動産投資を成功させるためには、利回りも大切ですが将来的な価値も大切です。今後発展しそうなエリアの物件を探して下さい。
例えば、次のようなエリアです。

  • 首都圏で人口増加が見込まれている
  • 駅が新しくできる
  • 住宅地が急激に増加している
  • 商業施設や学校が建設される予定がある
  • 自治体が企業誘致や開発に力を入れている

出来ればここ10年で値上がりしているのではなく、今後10年後位に値上がりしそうな物件の方が売却益が発生しやすいです。
物件は土地の地価についても考慮して、今がピークではなく数年後位から本格的に値上がりしそうなエリアを見つけましょう。

特に、下記2つには注意して下さい。

1空室になりにくい物件

過去の情報を見れば物件の需要がわかります。最低過去2年は確認して空室期間が少ないかどうかを下さい。

2将来の維持費をしっかりと確認

近い将来、大規模改修が必要であったり物件が全体的に痛んでいるのであれば多額の出費となります。もし、その費用を支払っても余裕資金がたっぷりあるようでしたら話は別ですが、そのような物件はリスクが高すぎるので基本的には購入すべきではありません。

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