一戸建てを賃貸する方に知ってほしい!戸建て投資で選ぶ基準とリスク紹介

現在、「家余り問題」が日本全国の問題になっています。

超高齢者社会に突入し、高齢者が亡くなることで日本国内の戸建て住宅にどんどん空き家ができているんです。

戸建てが空き家になる→需要と供給のバランスが崩れる→戸建て価格が安くなる(しかもめちゃくちゃ安くなる)とくれば、「今買わなければいつ買うの?今でしょ!」状態なんです。

しかし、不動産投資をしようとする人ってなぜかアパートや格安マンションなどの物件に走りがち。

どうしてなんでしょうね。

30代男性
だって、戸建ては高いし、リフォームとか大変そうだし・・・

たしかに不動産投資で戸建てを敬遠する心理はわかります。

戸建て”と聞くだけでなんだか尻ごみしちゃいますよね。不動産投資初心者ならなおさらです。

でも、田舎や郊外の戸建てなら安ければ200万円前後からありますし、そこそこ良い条件のものを購入すれば、入居者はほっといてもやってくることが多いです。

なので実は「最初は少額で不動産投資を始めたい」という人にもオススメなんです。

今回は、「一戸建てを賃貸する方に知ってほしい!戸建て投資で選ぶ基準とリスク」についてご紹介します。

戸建て投資で失敗しないための大原則

不動産投資初心者の方が戸建て投資で失敗しないためには、「物件の選定」と「戸建てのリスク」を見極めることが大切です。

まず、戸建て投資に大事なのは物件の選定ですが、一口に物件を選べ、と言ってもこれが不動産投資における一番むずかしいところです。

ただ、戸建て投資というものは

賃貸需要

だけではなく、

実需需要

もあるのが魅力なんです。

実需」とは、戸建てを投資目的や商売など、実業目的ということで購入する人がいるんですよね。

これはアパートやマンション投資でも同じですが、実業目的で行われる不動産売買の取引数は圧倒的に戸建て投資の方が多いんです。

さて、そんな戸建て投資ですが、極端な“ハズレ物件”を選ばなければ、なんだかんだで入居者が決まることが多いです。ただし、物件選びの際には以下の4点だけは必ず守らなければなりません。

戸建て物件選びで失敗しないための4つの大原則

  • 1築年数は「35年前後」までとする
  • 2購入価格は「500万円以下」
  • 3人口は最低でも2~3万人以上の町を選ぶ
  • 4物件に大きな問題がないこと(特に家屋の傾きとシロアリには注意)

戸建て投資は細かいことを言えばいくらでもアドバイスポイントはあります。

しかし、とりあえず上記の4点だけを守っていれば大丈夫です。

不動産アドバイザー平子
私も、戸建ての投資を始めたばかりのときは何をすれば良いのかわかりませんでしたが、上の4つを守って物件を購入するようになってから、どんどん良い物件に巡り会うことができるようになり利益がでるようになりました!

私が戸建て投資で利益をだせるようになった理由については、次で説明します。

1、築年数は「35年前後」までとする

まず1つ目の「築年数は35年前後までとする」というポイントですが、これは物件の耐震基準の問題です。

日本の戸建て家屋は1981年(昭和56年)の6月以降に建てられたものについてはすべて新耐震基準が適用されています。

つまり、1981年6月以降に建てられた物件であれば最低限度の耐震基準は一応、満たしているということになります。

このため、「築35年前後」が築年数の目安になる、という訳ですね。

また、木造家屋の物件耐用年数はリフォームをして家屋を補強した場合でもおおむね「50年~60年程度」がリミット、つまり寿命になります。

であれば、「築50年」「築60年」といった古すぎる築年数の物件を選ぶのではなく、限界まで古くても築35年前後にしておくことがベターです。

2、購入価格は500万円以下

戸建て投資に限らず不動産投資というものは『物件購入費用をどれくらいの期間で償却できるか』がカギになります。

つまり、物件を購入したときの費用を家賃収入で上回ることができれば損はなくなる、という訳ですね。

もちろん、500万円以上の物件を購入して原価償却でき、利益をだしている投資家さんもたくさんいらっしゃいます。

しかし、最大でも500万円前後にとどめておくことで失敗するリスクを低くして戸建投資成功へつながります。

500万円前後といえば、ある程度の築年数が経ちリフォームが必要な物件にはなりますが、その物件でリフォームや賃貸としての貸し出しを経験して利益を得られるようになると怖いものがなくなるでしょう!

3、人口は最低でも2~3万人以上の町を選ぶ

これはあまりにも田舎で人口が少ない地域の戸建てを買ってしまうと、いつまで経っても入居希望者がでてこず、投資した費用を回収できなくなるおそれがあるからです。

不動産投資経験が少ない人は利回りだけを見て「家屋の状態も悪くないし、300万円程度でお手ごろだから」などの理由で田舎の物件を購入しがちですが、人口が2万人以下の町では土地の値段はほぼゼロに等しく、買い手も借り手もつかないことがありますので注意しましょう。

基本は人が最低でも2万人以上住んでおり、近隣に病院・スーパー・飲食店(できればマクドナルドなどの大手チェーン店)があるような利便性が良い町を選ぶようにすれば、「購入したものの誰も借りてくれないし買い手もつかない」といった大きなミスをおかさなくなります。

不動産アドバイザー平子
人口を調べるときはGoogleで「〇〇 人口」と調べれば出てきます。

4、物件に大きな問題がないこと

戸建て投資家の方が落ちいりがちな間違いとして、「パッと見」で物件を選んでしまう、というミスがあります。

しかし、中古物件は写真のように家の木材がシロアリに食いつくされていたり、傾きが発生している、雨漏りが発生している、など、パッと見ただけではわからない致命的な問題が隠れています….

このため、中古物件を購入するときには販売業者である不動産屋さんに必ず物件に問題がないかを確認するとともに、家が傾いていないか、シロアリが巣くっていないか、などを念入りにチェックするように心がけましょう。

不動産アドバイザー平子
シロアリなどは専門の業者に数万円の料金を払えば家の中全体をチェックしてもらえますので、物件購入前には調査を行うための業者を活用するのも良い方法です。

また、物件の傾きについてですが、家が傾いている場合は大々的なリフォームが必要になります。

シロアリや穴が空いている物件はなんとかなりますが、家の傾きを直すには基礎の補強や傾度の調整など数百万円単位のお金が最低でもかかりますので、家屋が傾いている物件だけは絶対に選ばないようにしましょう!

戸建を所有して貸し出す上での2つのリスク

お伝えしたように、「失敗しないための4つの大原則」さえ守っていれば、物件選びでつまづくことは少ないです。

もう一つ、中古戸建て投資には考えておきたい所有する上でのリスクも存在しています。

大きなリスクには以下の2つがあります。

  • 入居者の自殺や事故死、孤独死による物件への瑕疵(かし)
  • 地震や火事、水害などの天災

1入居者の自殺や事故死、孤独死

おどかす訳ではないのですが、実際に入居者の自殺や事故死、孤独死といった瑕疵(かし)があると物件を売り出すときに不動産情報に「心理的瑕疵物件」や「重要告知事項あり」と記載する必要が出てきます。そのようないわゆる事故物件を再度、貸し出す場合には家を借りる入居者に心理的瑕疵事項を必ず伝えなくてはいけません。

そうなってくると、そのような“いわくつき”物件はどうしても借り手がつきにくいため、やむをえず家賃を値下げしなければいけないこともあります。

また、売却するときにも一般的には3割~5割近くも安くなるといわれています。500万円の物件なら150万円〜250万円安くなる計算ですね..不謹慎ですが、投資した方にとってはかなりの痛手になります。

これを防ぐには基本的に戸建て住宅はメインターゲットをファミリー層に絞ることでこれらのトラブルが発生する確率を下げることができます。

なぜなら、一人身の方に貸し出す場合に瑕疵リスクが大きいからです。

もし、入居者が単身者の場合には預金や収入証明書など、一定の条件を設けるなどして審査基準を厳しくすれば自殺や事故死などのリスクはある程度減らせますが、人間の心理までは読み取れませんので、物件を貸し出す際には「入居者に何がおこるかわからない」とあらかじめ認識しておく必要があります。

2地震や火事、水害などの天災

地震や火事、大雨など水害の天災については100%防ぐというのは難しいです。

ただ、あらかじめ保険に入っておくことでリスクは回避できます。

500万円以下の物件であれば住宅に付随する火災保険でほぼ全てカバー可能です。

1000万円以上の価値がある物件の場合、火災保険だけではまかないきれないケースがでてくるのですが、1000万円以上の物件を所有しない場合にこちらは心配しなくても大丈夫です。

戸建て投資は少額でも『成功体験』を積むことが大切

不動産投資には物件の購入費用以外にもリフォームや突然の修理など、予測できない出費もあります。

このため、購入前に「あれもこれも心配・・・」と思い悩みやすく、結局、良い物件がでてきても二の足を踏んでしまい、チャンスを逃してしまいます。

戸建て物件はそこそこ良い条件のものを購入すれば、入居者はほっといてもやってくることが多いです。

一度入居者をつかんでしまえば、少額でも安定した収入源ができます。

まずは「安定した家賃収入を得ること」を目標に、格安価格の中古物件探しから始めてみてはいかがでしょうか。

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