新興国を含む海外不動産のプレビルド（プレセール）物件って実は怖い！メリットとデメリットについて

日本では馴染みがありませんがフィリピンを始め、タイ、カンボジアなどの新興国の海外不動産では一般的なプレビルド（プレセール）物件。一見、お得に購入することができそうなプレビルド（プレセール）ですが損することもあります！

• プレビルド（プレセール）物件のメリットとデメリット
• プレビルド（プレセール）物件で損しないために気をつけたいこと

今回はそんなプレビルド（プレセール）物件で損をしないために気をつけたい事について紹介しようと思います。

そもそもプレビルド（プレセール）物件とは？

プレビルド=Prebuildとはその名の通り、完成前の物件のことです。デベロッパー側（開発業者）がなるべく早くキャッシュを回収するために物件を20〜30%近くの安い金額で販売します。

安く購入できるために良い投資先だと薦めてくる不動産業者がありますが決して良いことだけではありません。プレビルド（プレセール）物件のメリット・デメリットを見てみましょう。

海外不動産のプレビルド（プレセール）物件のメリット・デメリット

メリット

• キャピタルゲインが期待できる
• 経済発展や人口増加による不動産価値の上昇
• 初期投資が少なくても購入できる

キャピタルゲインが期待できる

セール価格の安い金額で購入できるので、完成できた瞬間に定価で転売するという「キャピタルゲイン狙い」が狙える不動産の購入方法です。特にフィリピンやタイなどの新興国では安い価格で投資ができます。

こちらは、一例ですがタイの北パタヤにあるSerenity Wongamatです。プレセール時の2013年は1平方メートルあたり58,081バーツだったものが販売開始になった2015年には73,389バーツに上がっています。つまり約26%近く相場が上昇していることが分かります。販売開始になった時に定価で売ってしまえば年利約13%！かなり良い投資と言えますね。

しかもタイやフィリピンといった新興国は経済成長率が高いので、これからさらに物価上昇が期待できます。

経済発展や人口増加による不動産価値の上昇

こちらは経済成長率を計る一つの目安ですが、東南アジア主要国のGDP成長率を示したグラフです。グラフを見ても分かるように上下はあるものの4%以上のGDP成長率の伸びがあるのが分かります。日本では2010年に入ってから1%近くで推移していることからも東南アジアの方が経済成長が高くなっていることが分かります。

経済成長率が高くなり景気が良くなると物価は上昇し、不動産相場も上がるというのは不動産業界の常識です。これからも年々経済成長が見込める東南アジアは不動産相場の上昇も見込めることが分かります。

また、少子高齢化が叫ばれている日本と違い、東南アジアの新興国は子供の出生率が高く、これから人口がどんどん増えてくると言われています。人口が減ってどんどんと空き家が増えてくると言われている状況と違い、人口が増えれば当然不動産の需要が増えます。不動産の需要が増える＝不動産価値も上がりますよね。

初期投資が少なくても購入できる

https://www.homes.co.jp/

日本で新築マンションを購入する場合、一般的には物件の契約時に価格の10%程度を「頭金」として用意するケースが多いので、仮に3,500万円の物件なら20〜30%程度、最初に頭金として支払い、物件が完成し引き渡し時に残金の70〜80%程度を払うことになります。つまり、2回に渡って支払いが必要になってくるということです。

これに対して海外の「プレビルド物件」は「頭金」というものがなく、完成までに数回に渡って不動産価格の支払いを行っていくことになります。つまり、最初の頭金の用意がなくても不動産購入ができるため、初期投資でまとまったお金を用意する必要がありません。

また、新興国の不動産価格は日本の価格に比べると格安な場合が多いです。購入時の敷居が低いのが特徴です。

デメリット

• 物件が完成しないリスクがある
• 資金効率が悪い
• 為替リスクがある

物件が完成しないリスクがある

日本人の感覚からすれば「物件が完成しないなんてあるの？」って思いますよね？

新興国のコンドミニアムでは、工事途中で建設が中止になって物件が完成しなかったというのは、ある話です。

例えば、こちらタイはパタヤにある物件ですが工事途中で周辺住民から「景観を壊す」「建築基準違反では？」という反対運動が起こって建設が中止してしまいました。

他にも、ディベロッパー（開発業者）が資金不足にも関わらず見切り発車で建設を開始したもののプレセールで思ったようにキャッシュを回収できずに資金がショート→倒産というパターンもあります。

もしそうなってしまったら、プレセールで支払っていた資金の回収は難しくなってしまいます。

資金効率が悪い

海外は時間にルーズということは海外旅行へ行ったことがある方ならご存知かと思います。これは仕事に対しても同じです。デベロッパー側から「20◯◯年の◯月に完成予定です」と言われていたとしても実際には半年、1年も待たされてしまったというのは起こり得ます。

となると、2年とみていた建設予定が3年、4年とかかってしまうと、その間は当然ながら運用ができないので支払った資金を活かすことができないことになります。

為替リスクがある

海外の物件を購入するということになれば必然的に、外貨への両替が必要になります。購入時に両替したレートよりも良い方向に動けば利益が出るなりますが、逆にレートが悪い方向に動いてしまった場合は損失が出ることに繋がります。

為替リスクは、投資する国の政治や経済状況、金利動向にも関係してきます。そこを見定めながら外貨への両替をするタイミングを考える必要があるでしょう。

※当然ながら永住者などで現地に通貨を置いておく場合は関係ありません。

プレビルド（プレセール）物件で損しないために気をつけたいこと

上記のように、ただ安いからといって飛びついてしまうと痛い目にあってしまいます。では、プレビルド（プレセール）物件で損しないためにはどのようなことに気を付けたら良いのでしょうか？

プレビルド物件購入はデベロッパーの見極めが重要

痛い目にあわないためには投資しようとしているディベロッパーがちゃんと信頼できるかを見極める必要があります。ディベロッパーが信頼できるかどうかは利害関係のない第三者から情報を集めていく必要があるでしょう。

周りに海外不動産事情に詳しい人がいないという場合は、現地の不動産事情に精通している業者を利用しましょう。

このセカイプロパティというサービスを展開されている株式会社ビヨンドボーダーズさんは信用できる業者の一つと言われています。特に新興国（タイ、フィリピン、マレーシア、カンボジア..etc）の不動産に強いプロの専門家が電話で無料相談にのってくれます。気になっている点や不明な点なことは何でも聞いてみましょう。

投資した後に、あの時にこうしておけば良かったなと後悔しないようになるよう願っています。